Comprar o alquila el local es una cuestión que se plantean muchos emprendedores a la hora plantearse la apertura de un nuevo negocio.
La respuesta es muy simple en el caso de que nos recursos económicos para acometer el negocios sean muy limitados. En este caso, en el que seguramente haya que buscar apoyo de inversión además de financiación bancaria es claro que las necesidades financieras serán menores en el caso de alquilar el local, que en el caso de comprarlo.
Pero en el caso de contar con los recursos en efectivo o con las garantías suficientes la respuesta ya no es tan sencilla.
Ventajas de la compra del local:
1º.- la obra a realizar en el mismo se podrá amortizar en mucho más tiempo. En el caso de los contratos de arrendamiento, las obras que se realizan en los locales solo pueden amortizarse en el plazo que tenga el contrato de arrendamiento, pero en el caso de que el local sea un propiedad la amortización contable puede llegar hasta un máximo de 50 años.
2º.- La financiación de dicha compra, incluso la de parte de la compraventa del local puede garantizarse con una hipoteca sobre el propio local, lo que implica que el préstamo, al tener garantía hipotecaria puede tener un plazo de hasta 10 ó 15 años. Estos plazos no son planteables en préstamos con garantías basadas en el propio negocio, en los que normalmente los plazos nunca pasan de 7 años.
De forma que incluyendo la operación de compra del local en la apertura del negocio estamos consiguiendo sobre todo más plazo de amortización tanto contable como de devolución efectiva de la deuda, lo que va a genera mayor rentabilidad y liquidez en la operación conjunta si los intereses del préstamo tienen un tipo de interés ajustado.
No obstante, la realizada es que deberemos analizar los dos negocios por separado. Es decir, el precio de compra del local comercial debe ser bueno en función de la capacidad de generar la liquidez suficiente (contrato de arrendamiento) que haga la compra rentable y que amortice la inversión en un plazo razonable (entre 13 y 15 años).
Por otro lado, la apertura del negocio debe asegurar el pago del alquiler además de una rentabilidad razonable y adecuada para el sector en el que trabaje y para la inversión realizada.
Además, la obra debe con su correspondiente amortización debe incluirse como inversión en el negocio a abrir, para que en el caso de que el negocio no sea lo suficientemente rentable y deba cerrar, la obra quede como mayor valor del local en futuros arrendamientos.
Ejemplo de compra o alquiler de un local comercial para negocio de una cafetería pastelería.
Imaginemos que vamos a analizar si comprar o alquilar un local comercial en planta baja para la apertura de una cafetería panadería. El local tiene 95m2 y un aforo de 36 personas. Además, puede contar con una autorización para ocupación de vía pública de 10 mesas (40 personas).
El local tiene un precio de alquiler de 2.600 euros, o tiene un precio de venta de 436.800 euros, es decir, 14 años de alquiler.
La inversión necesaria para la apertura del local es la siguiente:
Y los resultados previstos de la explotación de la cafetería después de realizar el correspondiente estudio de competencia, excluyendo el alquiler del local y la amortización de las inversiones es la siguiente:
De forma que la inversión y la amortización en el caso del alquiler y en el caso de la compra del local serían los siguientes:
Y las cuentas de explotación serían las siguientes:
Luego en esos precios es más rentable comprar que alquilar el local, pero quedan dos cosas por analizar que pueden alternar estas cuentas:
1º.- El endeudamiento y su coste. Suponiendo que los recursos fueran los justos y en los dos casos solicitásemos el máximo de endeudamiento posible, estos serían los siguientes:
Y ahora la cuenta de exploración incluyendo los intereses calculados al 6,5% serán las siguientes:
Podemos comprobar que a nivel de rentabilidad los dos supuestos son casi idénticos aunque la diferencia es que para el alquiler tendremos que invertir (inversión más coste de maniobra de 30.000 euros menos financiación obtenida) 136.020 euros mientras que para la compra del local y la apertura del negocio precisamos 269.740, es decir, más del doble de recursos.
Evidentemente, en el caso de la compra la diferencia pasados los años será la propiedad del inmueble completamente amortizado con la misma rentabilidad.
2º.- El efecto del IVA en la compra o el alquiler del local:
Aún suponiendo en los dos casos analizados que el coste del equipamiento se financia con un leasing y por tanto el iva inicialmente lo soportará la entidad financiera y se le irá devolviendo con las cuotas, el IVA de la inversión siempre hay que tenerlo muy en cuenta porque es muy significativo. En el caso de la venta o el alquiler del local las cuentas son las siguientes:
Es decir, a la inversión calculada en el apartado anterior, hay que sumar 27.518 euros en el caso del alquiler y 119.000 euros en el caso de la compra del local.
Esto totaliza una inversión inicial de 161.564 euros en el caso del alquiler y de 388.932 en el caso de la compra. Por tanto, las necesidades de inversión totales son de 2,4 veces en el caso de la compra respecto de la del alquiler.
Ciertamente se puede intentar gestionar una cuenta de crédito para financiar el IVA de la inversión hasta su devolución por parte de hacienda, pero no suele ser muy común solicitar esa devolución, y tampoco conseguir esa cuenta de crédito. En el caso del alquiler tardaremos 6 meses en equilibrar el IVA de la inversión mientras que en el caso del alquiler tardaremos 2,5 años en equilibrar la cuenta y tener que empezar a pagar la diferencia entre el IVA soportado y el repercutido.
En conclusión, si los precios de alquiler y venta son proporcionados, la rentabilidad de la explotación será muy similar, si bien la inversión a realizar será de más del doble en el caso de la compra respecto de la del alquiler aún gestionando la obtención del máximo de financiación posible. En cualquiera de los casos, en Convinze podemos ayudarte a tomar la mejor decisión.
