En los últimos dos meses Convinze ha desarrollado un estudio de viabilidad para un contrato de concesión pública encargado por la universidad autónoma de Madrid. La universidad quiere ampliar el aulario del campus de medicina, y pretende que una entidad privada lo financie a cambio de construir y explotar una residencia de estudiantes en una parcela del mismo campus de medicina.
EL estudio de viabilidad, que se legisla en el artículo 247.2 de la ley 9/2017, de contratos del sector público, es el documento por el que se calculan las inversiones necesarias, el potencial del negocio a explotar, y las condiciones económicas del contrato para que sea económicamente viable para el concesionario.
Se trata por tanto de estudiar el mercado, el de las residencias de estudiantes en Madrid, en este caso, calcular los precios, las ventas y la rentabilidad en función del mercado (relación oferta-demanda, tendencias…) proyectando a futuro el negocio y su rentabilidad potencial.
El estudio de viabilidad debe además justificar la necesidad de la administración actuante para proponer la concesión. En el caso que nos ocupa habrá que justificar tanto la necesidad de aumentar las dotaciones de aulas del campus de medicina de la universidad autónoma, como la necesidad de dicho campus de contar con una residencia de estudiantes.
Así, se hay una justificación razonada, y hay un potencial de negocio suficiente, la administración actuante puede conseguir incrementar su patrimonio y su capacidad de servicio sin tener que invertir en ello, ya que las inversiones las realizara el concesionario privado, que verá en ello la rentabilidad necesaria para acometer la inversión.
Una de las particularidades de este tipo de estudios, es el número de años en el que se deben proyectar las rentabilidades y la amortización de las cantidades invertidas La ley de contratos del estado delimita a 40 el número máximo de años en los que se puede contratar una concesión. Así, si en dicho número de años la concesión no es rentable, la administración tendrá que compensar al concesionario hasta que efectivamente lo sea.
Una de las claves cuando se realizan proyecciones financieras a tan largo plazo como las de un estudio de viabilidad para un contrato de concesión administrativa, es la forma de fijar la tasa de descuento para el cálculo del valor actúan neto de los flujos proyectados. Dada la divergencia en los criterios para la determinación de la tasa de descuento, el gobierno ha fijado la forma de determinarlo en el artículo 10 del real decreto 55/2017, en el que se fija la tasa de descuento en el incremento de 200 puntos básicos al rendimiento medio en el mercado secundario de la deuda del estado a 10 años durante los últimos seis meses.
En mi opinión, al menos en la situación actual, esa tasa de descuento se queda un poco escasa, pero ciertamente es mejor que un parámetro que afecta de forma proporcional a la cuenta esté fijado de una forma objetiva.
Una vez la Universidad autónoma analice el estudio de viabilidad que hemos realizado, y si decide seguir con la concesión proyectada habrá de publicarlo y comenzar con la programación del concurso que deberá concluir en la adjudicación al concesionario y la firma del contrato de concesión.
